ご自宅から転居する時の選択肢としては、「売却」だけではありません。
第三者に「貸す」こともまた、選択肢として検討してみても良いのではないでしょうか。
「売る」「貸す」で悩んだら
賃貸に出せばいわゆる「不労所得」が得られる可能性があります。
ただしこれは「可能性」の話であり、逆に赤字経営となってしまうリスクも秘めています。
不動産を貸すことを検討する際には、メリット・デメリットについても十分把握しておくようにしましょう。
「貸す」メリット
１．上手くいけば不老所得に
賃貸に出す一番のメリットは、家賃収入が得られることです。
持ち家として建築された住宅は賃貸用の物件よりも建物や設備のグレードが高いため、賃料にも期待できます。
２．将来また住むことも可能
不動産を売らずに所有し続けることで、将来的に自分たちがまた住むことも可能になります。
一時的な転勤などの場合では売らずに賃貸に出して、自宅を残す洗濯をされる方も少なくありません。
「貸す」デメリット
１．空室リスク・滞納リスク
賃貸経営は始めれば必ず収支がプラスになるとは限りません。
当然ながら、借り手がつかず空室の期間が長ければ赤字になることもあり得ます。
さらに入居者が入ったとしても家賃を滞納されてしまうリスクもあります。
空室・滞納リスクを下げるためには保証会社を利用するのが一般的です。
２．住宅ローンの借り換えが必要なことも
住宅ローンが残る家を賃貸に出すと、金融機関から「違約」とみなされてしまい残債の一括返済を請求されてしまう可能性もゼロではありません。
もともと住宅ローンは自己居住用の物件購入のための融資であり、金銭消費貸借契約時にもその旨が必ず説明されます。
ローンの残債がある場合には、基本的には住宅ローンから投資用ローンへの借り換えが必要となります。
ただし、一時的な転勤などやむを得ない理由であれば住宅ローンを払い続けながらの賃貸が許可させることもあります。
まずは金融機関に相談の上、判断をされるとよいでしょう。
３．「賃貸中」の物件は売却すると安くなる
賃貸中の不動産は、売却をしようとしてもマイホームとして売却するより売却価格が大きく下がってしまうことが一般的です。
居住用物件と賃貸物件とでは査定方法が異なり、通常賃貸物件の方が価値が下がります。
また、マイホームの売却で適用できる「3000万円の特別控除」も賃貸物件では使えないため、譲渡所得（売却益）が出た場合には、高額の納税が発生することになります。
４．居住者を退去させられないリスクもあります
メリットの一つとして「将来的にまた住める」ことを上げましたが「一般賃貸借契約」を締結している場合、家主の都合で入居者を退去させることは容易ではありません。
基本的に賃貸借契約は「今住んでいる人」が優位の契約であり、たとえ家主であっても入居者に無理やり退去を迫ることはできません。
貸し出す期間が決まっている「定期借家契約」はこの限りではありませんが、期間を限定することで借り手が付きにくくなったり、賃料が安くなってしまったりするリスクがあります。
売却するか賃貸へ出すかを悩まれたら、一度不動産会社へご相談ください。
お客様のご状況や不動産の状況を鑑みて適切なアドバイスをさせていただきます。
