ご売却の「事前準備」をしましょう
これから不動産売却を考えている方は、次の３つの「事前準備」をしておくことをおすすめいたします。
１．目標を設定する
２．資金計画を立てる
３．不動産会社の情報収集をしておく
不動産という大切な資産のご売却に際し、売主様には次のような重要な判断を迫られることとなります。
・いくらで売り出すか
・価格交渉に対してどう対応するか
・契約条件はどうするか
高額なお取引になりますので、ひとつの判断次第でその後の人生を大きく左右するような局面もあるかもしれません。
それゆえ判断に悩まれることも当然ながらあるかと思います。
そんな時に目標が定まっていて、資金計画をしっかり済ませておき、さらに信頼できるパートナーとなる不動産会社を見つけられていれば、判断をするときの”軸”はブレずに済むでしょう。
間違った判断をせず後悔しないためにも３つの事前準備をしておくと良いでしょう。
その１．目標を設定する
不動産売却の「目標」とはどんなことでしょうか。
「少しでも高く売りたい」
「より早く売りたい」
というのも目標ですが、「なぜ高く売りたいのか」「なぜ早く売る必要があるのか」を突き詰めるとその先にある目的が見えてくると思います。
例えば
・転勤までに住まいを売却して、新居を購入しなければならない
・少しでも早く売って離婚を成立させたい
・相続した家を相続人同士で揉めずに売りたい
など、売却の目的には”売却価格”や”売却スピード”を求める以前に上記のような「住みやすさの向上」「煩わしさからの脱却」などの”理由”があるはずです。
この理由こそが不動産売却の先に叶えたい目標だと言えると思います。
・通勤しやすい新居に引っ越したいから、〇〇万円以上で売れてくれないと困る。そして、〇月〇日までには物件を引き渡したい。
・早く離婚を成立させたいから、価格よりも売却スピードを優先したい
・相続人同士で揉めたくないので、早く売りたいけど皆が納得できる価格でないと困る
”目的”から”目標”を立てるとこのように目標の「金額」や「期限」がより具体化します。
具体的な目標を立てておくと、値下げや価格交渉された時に判断を誤ることがなくなりますので、目標を達成しやすくなります。
その２．資金計画を立てる
不動産の購入時には資金計画が重要なことはよく聞く話しなのでご存知の方も多いと思いますが、実は売却の場合にも同様に資金計画は大変重要になります。
不動産売却では、売却金額がそのまま手元に残るわけではありません。
特に住宅ローンの残債がある場合には、売却して受け取ったお金の中から住宅ローンを完済しなければいけません。
住宅ローンの完済ができなければ物件の引き渡しができませんので、そのようなことにならないよう住宅ローンの残債をしっかり把握し資金計画を立てておきましょう。
資金計画を立てる上で大切なポイントが３つあります。
１．売却後に必要なお金を把握する
２．売却できそうな金額を知る
３．売却にかかる必要経費がいくらくらいかかるのか事前に把握しておく
ー１．売却後に必要なお金を把握する
例えば、「売却金額から引越し費用を捻出したい」「新居の購入費用に充てたい」などの場合の具体的な金額です。
売却した金額から必要経費を差し引いて、いくら手元に残したいか逆算して考えます。
住宅ローンの残債は「ローン残高証明書」や「償還表」で確認できます。
売却にかかる必要経費は不動産会社が概算で計算してくれます。
資金がショートしないようしっかり確認しましょう。
ー２．売却できそうな金額を知る
前回お伝えしたように、周辺で売りに出ている物件情報から相場を感覚的に掴んで、売却できそうな金額の大まかな目安を持っておきましょう。
不動産会社が提示する査定額も参考にして、価格交渉があることも頭の片隅に置いておき、売却できそうな最低限の金額を見積もっておかれることをおすすめします。
ー３．売却にかかる必要経費がいくらくらいかかるか
こちらは状況によって経費が異なるため一概には言えませんが、おおよその目安は売却価格の4%と言われています。
その内訳は「不動産会社に支払う仲介手数料」「売買契約書の印紙税」「住宅ローンを完済する際の抵当権抹消費用」などです。
資金計画を立てる上での大事なポイントは、
「期待できる売却価格から必要経費を引いたとき、どれだけゆとりがあるか」ということです。
事前に設定した目標設定の実現性を金銭面から確かめていく作業が資金計画です。
もしかしたら目標が達成できなかもしれない、ギリギリなので心配、という資金計画にならないようご不安がございましたら弊社までご相談いただければと思います。
その３．不動産会社の情報収集をしておく
目標の設定と資金計画という事前準備を進めるのと同時に、不動産売却を二人三脚で進めていく不動産会社について情報収集を行ってください。
不動産の売却は人生でそう何度も経験することではありません。
最初で最後という方も多いと思います。
右も左も分からない不動産売却において、売主様を助け導くものが不動産会社の役割です。
文化も話す言葉も違う地域を旅行するとなればガイドがいた方が安全であることは間違いありません。それと同じです。
しかし、そのガイドが悪質であったり能力が低い場合には無用なトラブルに巻き込まれたり、目的地にたどり着けないこともあるかもしれません。
信頼できる不動産会社とは、適切なタイミングで適切なアドバイスができること。
そのための専門的な知識、判断能力の高さを兼ね備えている不動産会社かを見き分ける必要があります。
年々不動産会社の数は増加しています。今やコンビニエンスストアよりも多いのです。
あなたの不動産を「売ってくれる」不動産会社はいくらもいるでしょう。
しかし大切なことは、ただ単に売るだけでなくあなたの目標を達成してくれるかどうか。
本当の意味で味方になってくれる不動産会社を見極めるには、実際に担当者に会って話してみてください。
その人の人柄や人間性など感性が合うかどうか、不動産売却の先に目指している目標に共感してくれるか、その点が一番大事です。
一括査定サイトなどから査定依頼をすると一斉に複数の不動産会社から連絡があると思います。
少々煩わしいと思われるかと思いますが、複数社の担当者とそれぞれ一度お話されることをおすすめします。
誠実かどうか信頼に足るかどうか、あなたのお眼鏡に適った担当者にだけ価格査定を依頼してみてください。
価格で競わせるのは信頼を勝ち取った担当者だけで十分です。
今はAI査定というものが一般的になり、ビッグデータを使って売却価格を算出するためどの不動産会社が査定をしても大きく金額が変わることは少なくなりました。
そこでその価格の根拠や査定内容の説明の仕方、売却を実現するための戦略など「ガイド」としての力量が問われます。
話しを聞いてあなたが納得できなければ、きっと購入検討者を納得させることもできないでしょう。
経験や知識に裏打ちされた営業力の高い担当者はそう多くはありません。
そういった担当者に巡りあうためにも、事前準備の段階から不動産会社のホームページや広告物などをチェックしておかれると良いと思います。
不法行為やグレーなことをやっている不動産会社もまだまだあります。
そういう不動産会社に当たらないためにも情報収集が大切になってきます。
