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管理費・修繕積立金まるわかり講座

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管理費

修繕積立金

まるわかり講座


マンションを探していると必ず目にする
「管理費」と「修繕積立金」

これらのお金は何のために支払い、
どう使われているか知らない人も多いのでは
ないでしょうか

ここでは「管理費」と「修繕積立金」について
簡単に解説していきます





1.何に使われるお金なのか



  管理費 → 日々の維持費
修繕積立金 → 将来の工事費


管理費はマンションを綺麗に保つため、
主に管理会社への委託料に充てられるものです

エントランスやエレベーターといった共用部の
清掃のほか、水道光熱費や設備の交換費用、
火災保険や管理組合の活動費など
幅広い用途に使われます

修繕積立金は通常、10年~13年周期で行われる
大規模修繕工事のために積み立てられます

経年に伴う劣化を防ぐとともに
長く快適に暮らすためにも長期的な修繕工事は
不可欠

外壁や階段、廊下、エレベーターなどの共用部を
中心に補修や改修を行います


2.支払いのタイミングは



管理費修繕積立金ともに
毎月決められた日に支払います


また、入居時に一括で支払う「管理準備金」や
「修繕積立基金」もあります

入居後数年分の負担を抑えるためのお金で
管理準備金は数万円
修繕積立基金は数十万円程度が一般的

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
住居費としては、住宅ローンのほか駐車場代、
 管理費、修繕積立金の総額で考える必要が
 あります

 住宅ローンの返済に加え数万円の支払いが
 加わるため、お支払い総額が無理のない範囲に
 収まっているか確認しましょう
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


3.金額はずっと変わらない?



  管理費  基本的に一定
修繕積立金  段階的に引き上げられる
        ケースが多い

※光熱費や人件費の上昇に伴い、
 管理費も上がる場合があります


修繕積立金には下記の二種類があります
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
段階増額積み立て方式
多くのマンションで採用されており、
築年数が経つほど修繕箇所が増えることを
見越して段階的に金額を上げていく方式で、
増額のタイミングは5~10年スパンで計画
している物件が多い



均等積み立て方式
将来必要な修繕費の総額を月々に
割り戻して金額を設定しているので、
基本的にずっと変わらない
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

 



 

4.金額の相場は?



管理費修繕積立金ともに
1万円前後が平均額


マンション規模や専有面積などによって
異なりますが、築年数の経過した物件も
含めた平均額は総じて1万円前後になります

※マンション総合調査(国土交通省)より

つまり、管理費修繕積立金合わせると
月の支払い額は2~3万円程度になります




5.大規模なマンションの方が

  維持費が高い?



管理費修繕積立金も50~300戸未満の
マンションでは差はないという結果でした

300戸を超えるマンションでは、さまざまな
共用施設やサービスが附帯しているケースが
多く、維持管理コストが高くなる傾向にあり、

逆に総戸数の少ない小規模マンションも
若干高めです
共用施設や管理サービスが充実している
都心の高額な低層マンションなどに
多くみられます


また、20階建て以上のタワーマンションも
高い維持費が必要になります

警備員や管理スタッフの人件費が増えたり
大規模修繕時に使用するゴンドラが必要になる
ためです





6.同じマンションの入居者は

  みんな同じ金額を払っている?



答えはNOです

各住戸の専有面積の広さに比例するので
広い部屋に住んでいる人ほど金額が高く
なります



7.管理費修繕積立金の金額が

  安い物件を選んでも大丈夫?



安すぎると、将来の修繕費用が
足りなくなることも、、


修繕積立金が安い物件では、将来の大規模修繕に
必要な修繕費用が足りなくて工事が行えない、、
なんてことにも

管理費が安い物件は管理人不在の物件が多く
日常の清掃や管理が行われないため
共用部や敷地内が汚れたままになっていたり
不法に投棄されたゴミが散乱するなどし、
結果的にマンションの価値を下げてしまいます


共用施設や管理サービスには相応の維持費が
掛かりますが、快適なサービスには欠かせません

共用施設や管理サービスをあまり利用するつもり
のない人はシンプルな設えの物件を選ぶように
しましょう


8.管理の良いマンションの

  見分け方は?



「マンション管理計画認定制度」
基準を満たしているマンションを
目安にすると良い


マンション管理の適正化を推進することを目的
として「マンション管理計画認定制度」が創設
されました
管理体制や長期修繕計画などが一定の基準を
満たすと地方公共団体より認定を受けられます

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
主な認定基準は
・長期修繕計画の計画期間が一定期間あるか
・計画に基づいて修繕積立金が設定されているか
・定期的に総会を開催しているか
といった点が審査されます
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


9.管理や修繕計画の

  どこを見ればよい?



管理費「管理形態」
修繕積立金金額の「上がり幅」


管理費は管理人などの人件費によって
大きく変わるため、管理形態をチェック

「常勤」「日勤」「巡回」の3種類あり
24時間管理員がいる常勤が最も高い
安全面という意味でメリットもあり

修繕積立金は長期修繕計画と
支払金額一覧表を確認したい

物件の購入を前向きに検討している場合
仲介している不動産会社に申し出れば
長期修繕計画や支払金額一覧表を
売主さんもしくは管理会社から取り寄せて
くれます

いつ、どれくらい上がるのか物件見学時に
ぜひ質問してみてください



まとめ


維持管理の費用が高いと負担が重くなりますが
購入するマンションで長く安心・安全・快適に
住むためには必要な経費です

修繕積立金の金額は国土交通省によって
ガイドラインが定められています

購入を検討している物件の㎡単価を確認し
ガイドラインの目安額の範囲と比べて
みてください

※ガイドラインは平均値から算出した値のため
 あくまで参考値として見てください




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