不動産の購入について
不動産を購入するときには、いくつかの手続きや費用が発生します。
不動産購入の流れ
不動産を購入する流れは、大きく分けて以下のようになります。
１．物件探し
まずは自分の希望や予算を決めます。
条件が決まったらインターネットや不動産雑誌などで情報収集をしたり、不動産会社に相談して希望に沿った物件を探します。
気になる物件があったら、現地を見学したり、周辺環境や建物の状態を確認しましょう。
購入したいと思える物件が見つかったら購入申込みをします。
２．売買契約
物件を決めたら、売主と売買契約を結びます。
その他にも、物件の引渡し日を決めたり主要な条件について摺り合わせを行い、重要な事項に関しては覚書を交わしたりもします。
売買契約時には、売買代金の5～10%程度の手付金を支払います。
売買契約後は、売主は他の人に物件を売ることができなくなります。
３．融資申込み
物件を購入するためにローンを組む場合は、金融機関と融資手続きをします。
融資先の金融機関に対して、自分の収入や貯金などの財務状況や、物件の評価額などの情報を提出し、これらの情報をもとに、ローン審査を行います。
審査が通れば、融資条件や返済計画などが示されます。
４．決済
残りの売買代金や仲介手数料などの諸費用を支払います。
この時、不動産登記の手続きが行われ、正式に自分の所有物となります。
５．引渡し
決済と同時に物件の引渡しを受けます。
引渡しとは、物件の鍵や設備などを売主から買主に渡すことです。
引渡し前には売主買主双方立会いのもと、物件の最終確認や検針なども行います。
不動産購入の諸費用
不動産を購入するときには、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。
■仲介手数料
不動産会社に物件探しや契約の手伝いをしてもらった場合は、仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、物件価格の3%＋6万円＋消費税と定められています。
■登録免許税
物件の所有権移転を登記するためには、登録免許税を支払います。登
録免許税は、物件価格の0.4%となります。
■印紙税
売買契約書には、印紙税を支払う必要があります。
印紙税は、売買代金に応じて変わります。
■不動産取得税
物件を取得した年の翌年には、不動産取得税を支払います。
不動産取得税は、物件の評価額の3%となります。
■固定資産税
物件を所有している間は、毎年固定資産税を支払います。
固定資産税は、物件の評価額の1.4%となります。
■火災保険料
火災保険に加入する場合は、火災保険料を支払います。
火災保険料は、物件の種類や築年数、耐火構造などによって異なります。
最長で10年間、地震保険は最長で5年間の保険期間となります。
以上が、不動産購入の諸費用の主なものです。
不動産購入の税金
不動産購入の諸費用について説明しましたが、それだけではありません。
■住民税
物件を所有している間は、毎年住民税を支払います。
住民税は、物件の評価額の0.1%となります。
■所得税
購入した物件を賃貸に出し、家賃収入を得た場合は、賃料収入に対して所得税が発生します。
所得税は、賃料収入から必要経費を差し引いた所得に応じて変わりますが、最高で45%となります。
不動産購入の税金対策について
不動産購入にかかる税金は、購入価格が高額のため負担は大きくなりますが、特例などの措置が設けられており軽減することができます。
１．譲渡所得税の特例
物件を売却するときには、譲渡所得税を支払わなければなりませんが、特定の条件を満たす場合は、譲渡所得税の特例を受けることができます。
譲渡所得税の特例には、以下のようなものがあります。
①住宅ローン控除
物件を購入したときに住宅ローンを利用した場合は、住宅ローン控除を受けることができます。
住宅ローン控除は、物件を売却するまでに支払った住宅ローンの利子の一部を所得から差し引くことができる制度です。
住宅ローン控除を受けることで、譲渡所得税の計算上の利益が減ります。
②住み替え特例
物件を売却して別の物件に住み替える場合は、住み替え特例を受けることができます。
住み替え特例は、売却した物件と購入した物件の価格差額を譲渡所得から差し引くことができる制度です。住み替え特例を受けることで、譲渡所得税の計算上の利益が減ります。
③長期所有特例
物件を長期間所有している場合は、長期所有特例を受けることができます。
長期所有特例は、物件を所有している期間に応じて譲渡所得税率が下がる制度です。
長期所有特例を受けることで、譲渡所得税の支払額が減ります。
２．所得税の控除
物件を賃貸する場合は、所得税を支払わなければなりませんが、控除をすることで節税することができます。
所得税の控除には、以下のようなものがあります。
①必要経費
物件を賃貸するためにかかった経費は、必要経費として所得から差し引くことができます。
必要経費には、以下のようなものがあります。
●管理費
物件を管理するためにかかった費用です。
管理会社に委託した場合や自分で管理した場合も含まれます。
●修繕費
物件を修繕するためにかかった費用です。
定期的なメンテナンスや故障時の修理なども含まれます。
●減価償却費
物件や備品の価値が経年劣化することを考慮して計算される費用です。
物件や備品の種類や取得年などによって減価償却率が異なります。
３．固定資産税の減免
物件を所有する場合は、固定資産税を支払わなければなりませんが、減免を受けることで節税することができます。
①都市計画税の非課税
物件が都市計画区域内にある場合は、都市計画税を支払わなければなりませんが、特定の条件を満たす場合は、都市計画税の非課税を受けることができます。
●低公害車置場設置特例
物件に低公害車置場を設置した場合は、都市計画税の非課税を受けることができます。
低公害車置場とは、電気自動車やハイブリッド車などの環境に優しい車を駐車するためのスペースです。
●災害時応急対策施設設置特例
物件に災害時応急対策施設を設置した場合は、都市計画税の非課税を受けることができます。
災害時応急対策施設とは、地震や火災などの災害に備えて設置される施設です。
例えば、防火水槽や消火器、非常用発電機などが該当します。
②固定資産評価額の減額
物件の固定資産評価額が高い場合は、固定資産税も高くなりますが、特定の条件を満たす場合は、固定資産評価額の減額を受けることができます。
●老朽化減額
物件が老朽化している場合は、固定資産評価額の減額を受けることができます。
老朽化減額は、物件の築年数や状態に応じて固定資産評価額を下げる制度です。
●節電・省エネルギー対策減額
物件に節電・省エネルギー対策を施した場合は、固定資産評価額の減額を受けることができます。
節電・省エネルギー対策減額は、物件に太陽光発電やLED照明などの省エネルギー設備を設置した場合に固定資産評価額を下げる制度です。
不動産購入の税金は、一見複雑に見えるかもしれませんが、適切な対策を行うことで節税することができます。
不動産購入の確定申告
不動産購入をした場合は、確定申告を行う必要があります。
■不動産所得の確定申告
物件を賃貸して収入を得た場合は、不動産所得の確定申告を行わなければなりません。
不動産所得とは、物件から得た家賃や管理費などの収入から、物件にかかった経費や減価償却費などを差し引いたものです。
不動産所得の確定申告を行うことで、所得税や住民税が計算されます。
■譲渡所得の確定申告
物件を売却して利益を得た場合は、譲渡所得の確定申告を行わなければなりません。
譲渡所得とは、物件の売却価格から物件の取得価格や諸経費などを差し引いたものです。
譲渡所得の確定申告を行うことで、所得税や住民税が計算されます。
不動産購入の必要書類
不動産購入をする際には、様々な書類が必要になります。
■契約書
物件の売買契約をする際に作成される書類です。
契約書には、物件の詳細や売買条件などが記載されています。
■登記簿謄本
物件の所有権や債権などが記録されている書類です。
登記簿謄本には、物件の所在地や所有者情報のほか、登記の変更履歴などが記載されています。
■土地家屋調査図
物件の位置や形状、面積などを示す図面です。
土地家屋調査図には、物件の境界や隣接する道路や建物などが記載されています。
■建物検査証明書
物件の建物が法令や規制に適合しているかを検査した結果を示す書類です。
建物検査証明書には、建物の構造や設備などの詳細が記載されています。
■売買代金領収書
物件の売買代金を支払ったことを証明する書類です。
売買代金領収書には、支払った金額や支払い方法などが記載されています。
■印鑑証明書
契約書や登記申請書などに押した印鑑が本人のものであることを証明する書類です。
印鑑証明書には、印鑑の種類や本人の氏名や住所などが記載されています。
■住民票
本人の住所や氏名などを証明する書類です。
身分証明書と合わせて司法書士に提示します。
不動産購入をする際には、これらの書類を用意する必要があります。
不動産購入のローン
不動産購入をする際には、ローンを利用することが多いでしょう。
■住宅ローン
物件を購入するために借りるローンです。
住宅ローンは、一般的に長期間（10年以上）で返済します。
変動金利や固定金利、返済期間や返済方法などによってさまざまな種類があります。
■フラット35
国土交通省が推進する住宅ローンの一種です。
フラット35は、建物の耐震性や省エネ性などの基準を満たす物件に対して貸付を行う、金利が一定のローンです。
フラット35は最長35年間で返済しますが、最近はフラット50という最長50年間の返済期間を組める商品も誕生しています。
フラットは金利が変動しないため、返済計画が立てやすいというメリットがありますが、変動金利に比べると利率は高くなっています。
■住宅金融支援機構の融資
住宅金融支援機構とは、国が設立した公的な機関です。
住宅金融支援機構は、低所得者や子育て世帯などに対して、優遇された金利や条件でローンを提供します。
住宅金融支援機構の融資は、一般的に長期間（20年以上）で返済します。
■リフォームローン
物件購入時にリフォームも併せて実施したい場合には、物件購入費用とは別にローンを組むことができます。
リフォームローンは一般的に短期間（10年以下）で返済します。
物件の価値や快適性を高めることができるので中古住宅を購入する際によく利用されます。
物件の購入をスムーズに行うためにも、ローンに関するご相談は早めに動かれることをお勧めします。
