住宅ローンの融資可能額とは？
住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。
＜物件による制限＞
民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。住宅金融公庫は、マンションの場合は専有面積が50m2以上280m2以下、一戸建ての場合は床面積80m2以上280m2以下、敷地面積100m2以上など、物件そのものの条件が厳しくなっています。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。融資対象となった場合には、購入金額の8割（年収800万円以上の場合は5割）が限度額となります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。
＜収入による制限＞
収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、(2)返済負担率が税込み年収の20～25％以内であること、となります。民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。
| 収入による制限（民間金融機関の例） | |
| 税込み年収 | 返済負担率 |
| 250万円未満 | 25％以内 |
| 400万円未満 | 30％以内 |
| 400万円以上 | 35％以内 |
| 600万円以上 | 40％以内 |
| 注：（返済負担率）＝（年間返済額合計）÷（税込み年収） | |
融資可能額を試算してみよう
実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。
| 例）Aさんの場合 税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定 |
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| ●物件による制限 | 購入金額の8割 | 4000万円×80％＝3200万円 |
| ●年収による制限 | 年間返済額 | 700万円×40％＝280万円 |
年間返済額から融資可能額を計算するには、 毎月返済額 ÷ 借入金100万円あたりの毎月返済額 ×100万円で試算します。たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合 （280万円÷12）÷4,216円 ×100万円 ＝約5534万円
となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。
金利と返済期間によっても融資可能額はかわる
融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。
| Aさんの場合、（元利均等返済） | |
| ・金利3％の場合 | |
| 返済期間20年だと | 約4207万円 |
| 返済期間30年だと | 約5534万円 |
| 返済期間35年だと | 約6063万円 |
| ・返済期間30年の場合 | |
| 金利2％だと | 約6313万円 |
| 金利3％だと | 約5534万円 |
| 金利4％だと | 約4887万円 |
融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。
